小山市の築20年以上の住宅は売れる？売却時のポイントと注意点を解説

小山市の築20年以上の住宅が売れにくい理由

築20年以上の住宅であっても、立地や管理状態、間取り、リフォーム履歴などによっては十分に売却できます。ただし、築年数が経過した住宅は、買主から屋根や外壁、給排水設備などの修繕費を見込まれやすく、新しい住宅に比べて建物の市場価値が低く評価されることがあります。

固定資産税評価額は、建物の構造や用途、経過年数などに応じて算定されるため、単純に「築20年で建物の評価がなくなる」わけではありません。また、固定資産税評価額と実際の売却価格は異なる基準で決まります。そのため、売却価格を検討するときは、築年数だけでなく、建物の状態や土地の条件、周辺の成約事例を総合的に確認することが大切です。

小山市の人口は、2026年4月1日時点で約16万6,000人となっていますが、将来的には緩やかな減少が見込まれています。一方で、小山駅周辺や生活利便性の高い地域、道路条件の良い土地などは一定の需要が期待できます。このため、築20年以上の住宅の売れやすさは、市全体の傾向だけでなく、所在地や土地の広さ、接道状況、建て替えの可否などによって大きく異なります。

また、築20年以上の住宅を所有し続けると、固定資産税や都市計画税といった税負担は、建物の評価額が下げ止まる仕組みもあり、大きく軽くならない場合があります。
加えて、年数の経過とともに屋根・外壁・給排水設備などの維持補修費が増えやすく、居住していなくても最低限の管理費用がかかります。
50代以降になると、老後資金や相続の準備を意識する時期とも重なり、「このまま維持し続けるべきか」「固定資産税や今後の修繕費を考えると、早めに売却した方がよいのか」といった検討が現実的な課題として浮かび上がりやすくなります。

売却前に必ず確認したい建物と土地のチェックポイント

築20年以上の住宅では、まず建物の安全性と日常生活に支障がないかを丁寧に確認することが大切です。
具体的には、耐震性能、雨漏りの有無、給排水管や電気設備などの老朽化が主要な確認項目です。
特に、1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、耐震診断や耐震改修の履歴を確認しておくことが重要です。また、1981年6月以降の建物でも、増改築の状況や劣化の程度によって耐震性が異なるため、必要に応じて専門家へ相談しましょう。
さらに、シロアリ被害や外壁のひび割れなど、見落としがちな劣化も専門家に相談しながら把握しておくと、売却時のトラブル防止につながります。

次に、土地については、用途地域や建ぺい率・容積率、接道条件など、将来的な建て替えのしやすさに関わる項目を確認する必要があります。
小山市では都市計画法に基づき、用途地域ごとに建物の高さや建ぺい率などの建築制限が定められており、建築制限一覧で概要を確認できます。
また、防火地域・準防火地域や建築基準法第22条区域などの指定状況によって、屋根や外壁に求められる防火性能が異なる場合があります。用途地域や各種の指定状況は、小山市の「おやまわが街ガイドマップ」などで確認しましょう。
あわせて、小山市のハザードマップを利用し、洪水による浸水想定区域などに該当するか確認しておくと、購入希望者への説明にも役立ちます。

さらに、売却前には権利関係を整理しておくことが重要です。
長期間の空き家や、増築部分が未登記のままになっている建物は、登記記録と現況が一致しているか事前確認が必要です。
特に、相続で取得したまま相続登記をしていない場合、2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要とされています。
相続登記が未了のままでは、原則として買主への所有権移転登記を行えません。売却手続きが滞らないよう、早めに司法書士などの専門家へ相談し、登記名義や共有者の有無を整理しておくことが大切です。

小山市で築20年以上の住宅を少しでも高く・早く売るための工夫

築20年以上の住宅を売却する際は、すべてを新築同様に直すのではなく、買主が気にしやすい部分に絞って整えることが大切です。
たとえば、水回りの清掃や故障箇所の補修、庭木や雑草の整理など、第一印象に影響する範囲を重点的に行う方法があります。
また、住宅の状態を客観的に示す手段として、事前に専門家による住宅診断を受けるかどうかを検討する方も増えています。
このように、費用対効果を意識して準備を進めることで、購入希望者に物件の状態を伝えやすくなり、売却を円滑に進めることにつながります。

売却価格の目安を考える際は、公的な地価情報だけでなく、周辺の成約事例や現在売り出されている物件、土地の形状、接道条件、建物の状態などを総合的に確認することが重要です。
都道府県地価調査は、毎年7月1日時点の標準価格を公表しており、土地の適正な価格形成を図る指標として利用されています。
さらに、地価調査や地価公示の標準価格一覧を参照することで、周辺の用途地域や標準地の価格水準を把握できます。
こうした公的データは地域の価格水準を知るための参考資料として活用し、実際の売り出し価格は、周辺の成約事例や物件ごとの条件、不動産会社による査定結果を踏まえて検討することが大切です。

築20年以上の住宅を売却する場合は、売却時期や売却後の住まい方、売却代金の使い道をあらかじめ整理しておくことが大切です。
特に住み替えを伴う場合は、新居の購入費や賃料、引っ越し費用、仲介手数料なども見込んでおく必要があります。必要に応じて、老後の生活費や介護費用も含めて家計全体の見通しを立てておくと、売却後の資金不足を防ぎやすくなります。
特に50代以降の方は、急いで売るのか、時間をかけて納得できる価格を目指すのかといった優先順位を決めておくことで、無理のない売却計画につながります。

小山市の築古住宅所有者が活用できる公的支援・相談窓口

小山市では、管理不全となった空き家の解消や跡地活用を目的として、「小山市空家等解体費補助制度」を設けています。対象になるのは、特定空家等または準特定空家等に該当し、1981年5月31日以前に建築に着手した一戸建て住宅など、所定の条件を満たす建物です。補助額は対象工事費の2分の1で、特定空家等は上限50万円、準特定空家等は上限30万円です。解体後の土地を市や自治会などの公共的団体が寄附として受け入れる場合は、20万円が加算されます。なお、交付決定前に工事や契約をすると原則として補助対象外になるため、必ず事前に市へ相談しましょう。

さらに、小山市は「空き家対策」の専用窓口を設け、空き家となった住宅の管理や活用、処分方法に悩む所有者からの相談を受け付けています。
小山市では空き家バンクを設けているほか、登録された売買物件について、所有者や利用登録者が行うリフォーム工事、家財処分、空き家管理などを対象とした補助制度を用意しています。対象経費や申請期限、登録期間などの要件があるため、利用を検討する場合は工事や処分を始める前に市へ確認しましょう。
こうした行政窓口を早めに活用することで、危険な空き家へと悪化する前の段階から、売却や解体、利活用の方向性を整理しやすくなります。
まずは市の担当部署に相談し、自分の物件がどの制度の対象になり得るかを確認することが大切です。

国の税制では、相続した一定の空き家を期限内に売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」があります。対象となる家屋は、原則として1981年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物でないことなどの要件を満たす必要があります。また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象物件を取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限は1人当たり2,000万円です。売却期限や耐震性、利用状況、売却代金などにも条件があるため、適用を検討する際は国税庁の情報を確認し、税務署や税理士へ相談しましょう。

まとめ

小山市で築20年以上の住宅であっても、立地や土地条件、建物の管理状態、価格設定によっては十分に売却できます。まずは建物の劣化状況や接道条件、権利関係を確認し、周辺の成約事例を踏まえて現実的な売却方法を検討することが大切です。
また、空き家の解体費補助や空き家バンク、相続した空き家の税制特例などを活用できる可能性もあります。ただし、それぞれ細かな要件や申請時期が定められているため、工事や売却を進める前に確認しましょう。
日進ホームでは、小山市の地域事情と物件の状態を踏まえ、古家付きのまま売却する方法や解体後に土地として売却する方法など、一つひとつの住宅に合った売却方法をご提案しています。「築年数が古くても売れるのか知りたい」「維持するか売却するか迷っている」という方も、まずはお気軽にご相談ください。